La inversión inmobiliaria siempre es buena y a veces está al rojo vivo. Cuando está al rojo vivo, decenas de seminarios inmobiliarios empiezan a rodar por todo el país y miles de personas gastan miles de dólares en formación sobre inversiones.
Es sorprendente saber que de todos esos miles de personas ansiosas que asisten a estos seminarios, sólo un 5% compra siquiera una casa de inversión. ¿Por qué? Los gurús inmobiliarios venden el «chisporroteo» y hacen que beneficiarse de los bienes inmuebles parezca fácil. La verdad es que es sencillo, pero no fácil.
He aquí un plan rápido que permitirá a cualquiera empezar a construir su independencia financiera.
Hay básicamente cuatro pasos para invertir en viviendas unifamiliares:
- Compra casas por debajo del valor total del mercado. Sí, la gente realmente vende casas por menos del valor total de la vivienda. La clave es comprender que la mayoría de los propietarios de viviendas sólo considerarán una oferta de compra que sea totalmente en efectivo y que esté entre el 5% y el 10% de su precio de venta.
El inversor de éxito aprende a encontrar propietarios con problemas económicos que no tienen más remedio que vender por menos del valor de mercado. Han perdido su trabajo o han sido trasladados repentinamente; se están divorciando; han estado viviendo por encima de sus ingresos; la familia se ha visto desbordada por las facturas médicas y, lo que no es infrecuente hoy en día, su dinero se ha destinado a mantener una adicción a las drogas.
Estos son ejemplos de vendedores motivados. Tienen que vender y aceptarán algo que no sea una oferta convencional en efectivo.
- ¿Cómo se encuentra a los vendedores motivados? Trabajando en ello. Como en cualquier negocio, es importante desarrollar un pequeño plan de marketing. Uno que es sencillo, pero muy eficaz, es el que probó hace 75 años la empresa Fuller Brush: la venta puerta a puerta.
Estás vendiendo tu habilidad como comprador de viviendas a personas que deben vender. Estás ahí cuando te necesitan y tienes la habilidad de ayudarles a resolver al menos parte de su problema. Con la prospección puerta a puerta aprenderás más y comprarás más casas más rápido que con cualquier otro método. Sin embargo, la mayoría de la gente no quiere ir de puerta en puerta durante tres o cuatro horas a la semana. De acuerdo, hay otras formas.
Puedes estar atento a los anuncios públicos de ventas de ejecuciones hipotecarias. Reunirte con un propietario justo después de que haya recibido el aviso de que está a punto de perder su casa te permite tratar con un vendedor muy motivado. Otros avisos públicos que ofrecen oportunidades de compra son los de sucesiones, divorcios y quiebras. Puedes seguir los listados de viviendas en venta en tu periódico local o en el sitio de Internet.
Puedes llamar por teléfono a los nombres que aparecen en estos avisos o, y esto es lo que menos tiempo consume, enviar una tarjeta postal expresando tu interés en comprar su propiedad. Esto producirá oportunidades de compra, aunque no tantas como el contacto personal.
- Una vez que hayas encontrado a un vendedor motivado, debes saber cómo formular ofertas que aporten beneficios tanto para ti como para el propietario de la vivienda. Un buen inversor inmobiliario aprende rápidamente que éste no es un negocio para robar propiedades, sino para resolver problemas de forma que beneficie al vendedor.
El propietario de la vivienda se encuentra en una situación de apuro de algún tipo y tú puedes salvarle de la vergüenza pública y, en la mayoría de los casos, darle al menos un poco de dinero en efectivo para empezar de nuevo.
Ningún inversor puede permitirse dejar dinero en efectivo en cada operación. Nadie, salvo Bill Gates, tiene tanto dinero disponible. Hay que utilizar técnicas creativas como, por ejemplo, el arrendamiento, la opción y la asunción de los pagos de la hipoteca. Para esos tratos se necesita poco o ningún dinero en efectivo. Puedes encontrar mucho material educativo a un precio razonable sobre esos temas en las librerías o en EBay. La misma educación que los seminarios venden por miles de dólares.
- ¡Obtienes tu beneficio cuando compras! Nunca hagas una compra hasta que hayas determinado cuidadosamente cómo vas a obtener tu beneficio. Si la mantienes como inversión a largo plazo, ¿los ingresos mensuales por alquiler cubrirán con creces el pago mensual de la hipoteca? ¿Venderás la operación a otro inversor para conseguir dinero rápido? ¿Arreglarás la propiedad y la venderás por su valor total? ¿Lo cambiarás rápidamente por una propiedad más deseable? Ten un plan antes de comprar.
Ahí tienes cuatro pasos que incluso un inversor a tiempo parcial puede ejecutar en tres o cuatro horas a la semana. ¿Cuál es el ingrediente que falta? Tu determinación y perseverancia. Si sigues indefectiblemente el plan durante unos meses, estarás bien encaminado hacia la independencia financiera.